Contrato de aluguel: direitos do inquilino e do proprietário

Quais são os principais direitos do inquilino?

O inquilino não é apenas quem paga o aluguel: ele tem direitos previstos na lei. O primeiro é receber o imóvel em condições de uso, ou seja, sem problemas que impeçam a moradia. Também tem direito a permanecer no imóvel durante todo o prazo do contrato, sem que o proprietário possa pedir a saída sem motivo legal.

Outros direitos importantes são:

• Na locação por prazo indeterminado, possibilidade de encerrar mediante aviso escrito com antecedência mínima de 30 dias; sem aviso, pode ser exigido um mês de aluguel e encargos.
• Preferência na aquisição nas situações previstas nos arts. 27 a 34; a venda e seus efeitos sobre a locação exigem análise das exceções legais.
• Sossego no uso do imóvel: o proprietário não pode entrar ou inspecionar sem combinar antes, salvo urgência.
• Comunicação dos defeitos ao locador e análise da responsabilidade pelos reparos; não desconte obras do aluguel por conta própria sem conferir os fatos e as regras aplicáveis.

E quais são os direitos do proprietário?

O dono do imóvel também é protegido pela lei. O direito principal é receber o aluguel na data combinada e o reajuste previsto em contrato. Se o inquilino atrasa, o proprietário pode cobrar juros, multa e correção, dentro dos limites legais.

O proprietário também pode:

• Pedir o imóvel de volta em situações previstas na lei, como fim do contrato, descumprimento de cláusula, uso indevido do imóvel ou necessidade própria em alguns casos.
• Reaver o imóvel quando há reformas urgentes determinadas pelo poder público.
• Cobrar a dívida do inquilino e do fiador, quando houver fiança.
• Vistoriar o imóvel em datas combinadas e receber o imóvel devolvido nas condições em que foi entregue, salvo o desgaste natural do uso.

Quais deveres cada lado precisa cumprir?

O contrato funciona bem quando cada parte cumpre a sua parte. A tabela resume os deveres mais comuns.

Esses deveres podem ser ajustados pelo contrato, mas a lei limita cláusulas abusivas, como a transferência de dívidas antigas do imóvel para o inquilino.

O inquilino pode devolver o imóvel antes do prazo?

Pode. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991, art. 4º) permite que o inquilino devolva o imóvel a qualquer momento, desde que pague a multa prevista no contrato, de forma proporcional ao tempo que falta para o fim do prazo.

Em um contrato de 30 meses, por exemplo, se o inquilino sai aos 20 meses, a multa é calculada sobre os 10 meses restantes. Quando o contrato não tem prazo determinado, basta avisar por escrito com 30 dias de antecedência.

A dispensa prevista no art. 4º exige transferência pelo empregador para prestar serviços em outra localidade e notificação escrita ao locador com antecedência mínima de 30 dias. Trocar de emprego por iniciativa própria não basta para presumir a dispensa.

O proprietário pode pedir o imóvel de volta a qualquer momento?

Não. Durante o prazo do contrato, o proprietário só pode retomar o imóvel em situações previstas na lei, como o descumprimento de cláusula pelo inquilino, danos ao imóvel ou atividades ilegais. O simples desejo de usar ou vender o imóvel, em regra, não autoriza a retomada antes do fim do prazo.

O término do prazo não permite retomada automática em toda locação. Contratos residenciais escritos com prazo de 30 meses ou mais seguem o art. 46; os de prazo inferior e os verbais têm a prorrogação e as hipóteses do art. 47. A venda também tem disciplina própria no art. 8º. É preciso identificar o regime antes de fixar aviso ou medida.

O caminho formal para retomar o imóvel é a ação de despejo. Nunca é permitido trocar fechaduras, cortar água ou luz ou retirar os móveis do inquilino por conta própria.

Que modalidades podem ser exigidas no aluguel?

A lei permite uma única modalidade por contrato. As mais comuns são o fiador, o seguro fiança e o caução (depósito). A caução em dinheiro não pode exceder três meses de aluguel e deve ser depositada em poupança, com as vantagens revertidas ao locatário no levantamento (art. 38, §2º). Esse teto não deve ser aplicado indistintamente a outras modalidades.

É proibido exigir mais de uma modalidade ao mesmo tempo. Também é importante conferir o que o contrato diz sobre a atualização do valor do caução e sobre a devolução dele no fim da locação.

Na ausência de garantia, a cobrança do mês vincendo tem a disciplina do art. 42. Em caso de inadimplência, o contrato, os recibos e as comunicações precisam ser examinados; não há prazo de solução presumido.

Quando vale conferir o contrato com um advogado?

Vale procurar orientação quando há dúvida sobre uma cláusula, quando um dos lados descumpre o combinado, quando o proprietário precisa reaver o imóvel ou quando o inquilino sofre cobrança que considera indevida.

A equipe jurídica do escritório, sob a responsabilidade da advogada Liliane Vernin, analisa o contrato, explica os direitos de cada parte e indica o caminho adequado, seja um acordo por escrito, seja uma medida judicial. O atendimento presencial acontece com hora marcada em São João de Meriti, no bairro Vilar dos Teles, e em Araruama, no Centro. Há também atendimento online para todo o Brasil, com conversa pelo WhatsApp, videochamada e assinatura digital.

Como conferir antes de assinar?

Use as opções do conferidor para receber explicações e próximas ações, sem enviar a minuta. Leia o guia e a comparação das modalidades para esclarecer os pontos indicados.

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Base legal: Lei nº 8.245/1991, texto atualizado. Conferência em 31/10/2026.