Na compra e venda, confira o título exigido para o negócio e o registro da transferência. A escritura é exigida em regra, com exceções legais. Falecimento do vendedor, recusa, ausência de matrícula e histórico da posse precisam de análise própria; nenhum desses fatos escolhe sozinho o procedimento.
Contrato de compra e venda não basta para ser dono?
Não. O contrato particular, às vezes chamado de contrato de gaveta, prova que houve um negócio entre você e o vendedor. Ele tem valor e pode ser usado para exigir a escritura, mas não transfere a propriedade do imóvel.
Na transferência entre vivos, é necessário identificar o título adequado e o registro. A escritura pública é exigida, em regra, nos negócios sobre direitos reais de imóveis acima de trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país, salvo disposição legal em contrário (art. 108 do Código Civil). Depois, a escritura precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis onde fica a matrícula. Enquanto não houver registro, quem aparece como dono continua sendo o vendedor (art. 1.245).
Essa é a regra de transferência entre vivos; herança e usucapião têm fundamentos específicos. A escritura guardada na gaveta, sem registro, também não resolve.
Quais são os riscos de ficar sem escritura?
Morar no imóvel por anos dá segurança no dia a dia, mas no papel a situação continua frágil. Os problemas mais comuns são estes:
- O imóvel pode ser penhorado por dívidas do vendedor, porque ele ainda aparece como proprietário. Nesse caso, você precisa se defender no processo e provar a compra.
- O vendedor pode vender o mesmo imóvel para outra pessoa, que registra antes.
- Se o vendedor morrer antes da regularização, será necessário examinar os documentos da compra e sua relação com o espólio e os sucessores. O caminho não deve ser definido apenas pelo falecimento.
- Fica difícil vender, financiar ou deixar o imóvel para a sua família sem complicação.
Com o tempo, costuma ficar mais difícil encontrar o vendedor, reunir documentos e refazer a sequência de vendas. Vale começar cedo.
Como regularizar quando o vendedor está disponível?
Com o vendedor de acordo e a participação do cônjuge quando exigida, os passos costumam ser estes:
- Peça a certidão atualizada da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis para confirmar quem é o dono registrado e se há penhora, hipoteca ou outra pendência.
- Reúna os documentos pessoais das partes, o contrato particular e os comprovantes de pagamento.
- Procure um Cartório de Notas para lavrar a escritura de compra e venda. Você pode escolher o cartório, e em muitos casos a assinatura pode ser eletrônica.
- Pague o ITBI, o imposto municipal sobre a transmissão, conforme as regras da prefeitura onde o imóvel fica.
- Leve a escritura ao Cartório de Registro de Imóveis competente para o registro na matrícula. Só então a propriedade passa para o seu nome.
Se houve vendas em sequência, com cada comprador revendendo por contrato sem registrar, pode ser preciso regularizar cada etapa ou buscar outro caminho. Isso depende da análise dos documentos.
Se você tem só o contrato e os recibos, pode enviar os documentos para entendermos qual caminho se aplica ao seu imóvel.
Tirar dúvida sobre a escritura no WhatsAppE se o vendedor morreu, sumiu ou se recusa a assinar?
A regularização ainda é possível, por outros caminhos. A tabela resume os mais comuns:
| Situação | Caminho mais comum |
|---|---|
| O vendedor morreu | Examinar compra, pagamento, representação do espólio e sucessão. Inventário e adjudicação são possibilidades sujeitas aos requisitos; o falecimento não escolhe sozinho o caminho. |
| O vendedor sumiu ou se recusa a assinar, e o preço foi pago | Adjudicação compulsória, na Justiça ou diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, quando os requisitos estão presentes. |
| Não há contrato nem recibos, mas há posse longa | Usucapião, na Justiça ou em cartório. |
| O imóvel não tem matrícula ou fica em loteamento irregular | Regularização fundiária (Reurb), conduzida pelo município, ou usucapião, conforme a situação da área. |
A adjudicação compulsória é o pedido para que a Justiça ou o cartório transfira o imóvel a quem pagou o preço, no lugar da assinatura que o vendedor não deu. A versão em cartório foi criada pela Lei 14.382/2022 e exige, entre outros pontos, prova do pagamento e notificação do vendedor ou de seus herdeiros.
Quando a usucapião é o caminho?
A usucapião não depende de contrato. Ela reconhece a propriedade de quem tem posse contínua, sem oposição e como se fosse dono, pelo tempo que a lei exige em cada modalidade. Por isso, é uma saída quando faltam documentos da compra ou quando a sequência de vendas é longa demais para ser refeita.
Contrato e moradia não reduzem o prazo de usucapião automaticamente. Cada modalidade exige requisitos próprios. O pedido pode ser judicial ou extrajudicial, observadas as exigências da Lei de Registros Públicos. Veja modalidades e requisitos de usucapião.
Quais documentos separar antes de começar?
- Contrato particular, cessão de direitos, recibos e comprovantes de pagamento.
- Certidão atualizada da matrícula ou, se não houver matrícula, a informação do cartório sobre a situação do imóvel.
- Carnês de IPTU, contas de luz e água e outros papéis que mostrem há quanto tempo você está no imóvel.
- Seus documentos pessoais e, se tiver, os do vendedor e do cônjuge dele.
- Se o vendedor morreu: certidão de óbito e informações sobre os herdeiros ou o inventário.
Não é preciso ter tudo para pedir orientação. Muitas vezes, o primeiro passo é justamente descobrir o que falta.
Como o escritório pode ajudar?
A equipe jurídica do escritório, sob a responsabilidade da advogada Liliane Vernin, analisa o contrato, a matrícula e a história do imóvel para indicar o caminho possível em cada caso: escritura com o vendedor, adjudicação compulsória, inventário ou usucapião. O atendimento presencial acontece com hora marcada em São João de Meriti, no bairro Vilar dos Teles, e em Araruama, no Centro. Há também atendimento online para todo o Brasil, com conversa pelo WhatsApp, videochamada e assinatura digital.
O imóvel está ligado a uma herança? Use o checklist aberto e orientações para preparar a consulta de inventário. A ferramenta ajuda a identificar o que esclarecer, mas não analisa o contrato nem define a regularização do imóvel. Veja o guia com exemplos e todas as ferramentas.
Fonte: Código Civil, arts. 108 e 1.245, texto atualizado da Câmara dos Deputados.
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Fontes conferidas em 01/11/2026: Código Civil, arts. 108, 1.238 a 1.245 e 1.784; Lei de Registros Públicos, arts. 216-A, 216-B e 221. O mapa documental não escolhe procedimento nem confirma propriedade.