Usucapião em Araruama: lotes, terrenos e casas sem escritura

O que é a usucapião

É a forma de adquirir a propriedade de um bem pelo exercício da posse durante o tempo e nas condições que a lei exige. Não é um benefício concedido a quem simplesmente ocupa um imóvel: a posse precisa ser mansa, contínua, sem oposição e exercida como se a pessoa fosse dona.

Em regiões de veraneio, com loteamentos antigos e terrenos vendidos por contrato simples, esse tema é bastante frequente. O comprador pagou, construiu ou cuidou do lote, mas o documento nunca foi regularizado no cartório.

Lote ou terreno sem escritura: onde está o problema

Contrato de compra e venda, recibo ou promessa não transferem a propriedade por si só. Em regra, a propriedade de imóvel se transfere com o registro do título na matrícula (art. 1.245 do Código Civil). Quando o vendedor sumiu, faleceu ou o loteamento nunca foi regularizado, o registro se torna difícil.

Antes de qualquer pedido, é preciso saber se o terreno tem matrícula, em nome de quem ela está e se a área é particular. Imóvel público, por exemplo, não pode ser adquirido por usucapião.

Principais modalidades

O Código Civil prevê mais de uma forma de usucapião, cada uma com prazo e condições próprios. As mais comuns em área urbana são estas:

• Extraordinária: posse por quinze anos, reduzida para dez quando a pessoa fixou moradia habitual ou realizou obras e serviços de caráter produtivo (art. 1.238)
• Ordinária: posse com justo título e boa-fé por dez anos, podendo cair para cinco em hipóteses específicas (art. 1.242)
• Especial urbana: posse de até 250 metros quadrados, por cinco anos, para moradia, sem ser dono de outro imóvel (art. 1.240)
• Familiar, em situações de abandono do lar, nos termos do art. 1.240-A

Posse e documentos que ajudam a provar

A posse se prova com o conjunto da história do imóvel. Não existe um papel único que resolva. Quanto mais documentos em nome de quem pede, mais clara fica a trajetória.

• Contrato, recibo ou instrumento de cessão, mesmo informal
• Contas de água, luz e correspondências no endereço
• Comprovantes de pagamento de IPTU ou taxas
• Fotos antigas, notas de materiais de construção e projetos
• Declarações de vizinhos e antigos moradores
• Certidões do cartório de registro de imóveis e da prefeitura

Cartório ou Justiça

Desde a Lei 13.105/15, que alterou a Lei 6.015/73, existe a usucapião extrajudicial, requerida diretamente no cartório de registro de imóveis com advogado, ata notarial, planta e memorial descritivo (art. 216-A da Lei 6.015/73). Ela exige a concordância dos confinantes e dos titulares de direitos sobre o imóvel.

Havendo discordância, ausência de documentos ou necessidade de ouvir terceiros, o caminho é o processo judicial na Comarca competente. A escolha depende do caso concreto e deve ser feita depois da análise dos documentos.

Cuidados antes de começar

Cada pedido tem exigências técnicas, e erros na descrição do terreno podem atrasar tudo. Por isso costuma ser útil verificar, desde o início, a matrícula, o mapa da área, o histórico de transmissões e eventual dívida de tributos.

Também é importante conversar com franqueza sobre prazos. O tempo de posse exigido varia, e a contagem pode ser afetada por interrupções ou por posse de antecessores, quando a lei permite somar.

Atendimento em Araruama e online

O escritório atende em Araruama, no Centro, em coworking da OAB, com hora marcada. Quem mora em outro lugar ou herdou o terreno e vive longe pode enviar documentos pelo WhatsApp, conversar por videochamada e assinar contrato e procuração de forma digital.

Cada caso depende de análise. A primeira conversa serve para entender a situação do lote e indicar o que falta.