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# Contrato de aluguel: quais são os direitos do inquilino e do proprietário?

[![](https://lilianevernin.adv.br/wp-content/uploads/2021/01/liliane-vernin-advogados.png)**Liliane Vernin**Advogados](/)

Direito Imobiliário · Artigo

# Contrato de aluguel: direitos do *inquilino* e do *proprietário*

O contrato de aluguel define as regras do morador e do dono do imóvel. Este guia explica, em linguagem simples, os direitos e deveres de cada lado, o que a lei permite e quando vale procurar orientação jurídica.

Por [Liliane Vernin](/sobre-liliane-vernin/), advogada · OAB/RJ 185892Atualizado em 27/10/2026

![Chaves de casa e documento de contrato sobre mesa de madeira, representando o aluguel de um imóvel](https://lilianevernin.adv.br/wp-content/uploads/2026/10/contrato-de-aluguel-direitos-inquilino-proprietario.webp "Contrato de aluguel: direitos e deveres")

**Resposta curta**O inquilino tem direito a receber o imóvel em condições de uso e a permanecer até o fim do prazo combinado. O proprietário tem direito a receber o aluguel em dia e a reaver o imóvel nas situações da lei. A multa por devolução antecipada segue o contrato, de forma proporcional.

## Quais são os principais direitos do inquilino?

O inquilino não é apenas quem paga o aluguel: ele tem direitos previstos na lei. O primeiro é receber o imóvel em condições de uso, ou seja, sem problemas que impeçam a moradia. Também tem direito a permanecer no imóvel durante todo o prazo do contrato, sem que o proprietário possa pedir a saída sem motivo legal.

Outros direitos importantes são:

- Na locação por prazo indeterminado, possibilidade de encerrar mediante aviso escrito com antecedência mínima de 30 dias; sem aviso, pode ser exigido um mês de aluguel e encargos.
- Preferência na aquisição nas situações previstas nos arts. 27 a 34; a venda e seus efeitos sobre a locação exigem análise das exceções legais.
- Sossego no uso do imóvel: o proprietário não pode entrar ou inspecionar sem combinar antes, salvo urgência.
- Comunicação dos defeitos ao locador e análise da responsabilidade pelos reparos; não desconte obras do aluguel por conta própria sem conferir os fatos e as regras aplicáveis.

## E quais são os direitos do proprietário?

O dono do imóvel também é protegido pela lei. O direito principal é receber o aluguel na data combinada e o reajuste previsto em contrato. Se o inquilino atrasa, o proprietário pode cobrar juros, multa e correção, dentro dos limites legais.

O proprietário também pode:

- Pedir o imóvel de volta em situações previstas na lei, como fim do contrato, descumprimento de cláusula, uso indevido do imóvel ou necessidade própria em alguns casos.
- Reaver o imóvel quando há reformas urgentes determinadas pelo poder público.
- Cobrar a dívida do inquilino e do fiador, quando houver fiança.
- Vistoriar o imóvel em datas combinadas e receber o imóvel devolvido nas condições em que foi entregue, salvo o desgaste natural do uso.

## Quais deveres cada lado precisa cumprir?

O contrato funciona bem quando cada parte cumpre a sua parte. A tabela resume os deveres mais comuns.

| Inquilino | Proprietário |
|---|---|
| Pagar o aluguel e os encargos na data combinada. | Entregar o imóvel em condições de uso. |
| Usar o imóvel para a finalidade do contrato, sem atividades ilegais. | Responder por vícios e defeitos anteriores à locação e pelas reparações que lhe incumbirem. |
| Cuidar do imóvel e avisar problemas que surgirem. | Não atrapalhar o uso sossegado do imóvel. |
| Pagar contas de consumo e despesas ordinárias de condomínio, conforme a lei. | Pagar despesas extraordinárias de condomínio; impostos, taxas e seguro contra fogo admitem disposição contratual expressa em contrário. |
| Devolver o imóvel no estado em que recebeu, salvo o desgaste natural. | Respeitar o prazo do contrato e a preferência do inquilino na venda. |

Esses deveres podem ser ajustados pelo contrato, mas a lei limita cláusulas abusivas, como a transferência de dívidas antigas do imóvel para o inquilino.

## O inquilino pode devolver o imóvel antes do prazo?

Pode. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991, art. 4º) permite que o inquilino devolva o imóvel a qualquer momento, desde que pague a multa prevista no contrato, de forma proporcional ao tempo que falta para o fim do prazo.

Em um contrato de 30 meses, por exemplo, se o inquilino sai aos 20 meses, a multa é calculada sobre os 10 meses restantes. Quando o contrato não tem prazo determinado, basta avisar por escrito com 30 dias de antecedência.

A dispensa prevista no art. 4º exige transferência pelo empregador para prestar serviços em outra localidade e notificação escrita ao locador com antecedência mínima de 30 dias. Trocar de emprego por iniciativa própria não basta para presumir a dispensa.

## O proprietário pode pedir o imóvel de volta a qualquer momento?

Não. Durante o prazo do contrato, o proprietário só pode retomar o imóvel em situações previstas na lei, como o descumprimento de cláusula pelo inquilino, danos ao imóvel ou atividades ilegais. O simples desejo de usar ou vender o imóvel, em regra, não autoriza a retomada antes do fim do prazo.

O término do prazo não permite retomada automática em toda locação. Contratos residenciais escritos com prazo de 30 meses ou mais seguem o art. 46; os de prazo inferior e os verbais têm a prorrogação e as hipóteses do art. 47. A venda também tem disciplina própria no art. 8º. É preciso identificar o regime antes de fixar aviso ou medida.

O caminho formal para retomar o imóvel é a ação de despejo. Nunca é permitido trocar fechaduras, cortar água ou luz ou retirar os móveis do inquilino por conta própria.

Se você tem uma dúvida sobre o seu contrato de aluguel, pode enviar o documento e explicar a situação para uma conferência, sem compromisso de entrar com ação.

## Que modalidades podem ser exigidas no aluguel?

A lei permite uma única modalidade por contrato. As mais comuns são o fiador, o seguro fiança e o caução (depósito). A caução em dinheiro não pode exceder três meses de aluguel e deve ser depositada em poupança, com as vantagens revertidas ao locatário no levantamento (art. 38, §2º). Esse teto não deve ser aplicado indistintamente a outras modalidades.

É proibido exigir mais de uma modalidade ao mesmo tempo. Também é importante conferir o que o contrato diz sobre a atualização do valor do caução e sobre a devolução dele no fim da locação.

Na ausência de garantia, a cobrança do mês vincendo tem a disciplina do art. 42. Em caso de inadimplência, o contrato, os recibos e as comunicações precisam ser examinados; não há prazo de solução presumido.

## Quando vale conferir o contrato com um advogado?

Vale procurar orientação quando há dúvida sobre uma cláusula, quando um dos lados descumpre o combinado, quando o proprietário precisa reaver o imóvel ou quando o inquilino sofre cobrança que considera indevida.

A equipe jurídica do escritório, sob a responsabilidade da advogada Liliane Vernin, analisa o contrato, explica os direitos de cada parte e indica o caminho adequado, seja um acordo por escrito, seja uma medida judicial. O atendimento presencial acontece com hora marcada em São João de Meriti, no bairro Vilar dos Teles, e em Araruama, no Centro. Há também atendimento online para todo o Brasil, com conversa pelo WhatsApp, videochamada e assinatura digital.

**Liliane Vernin** é advogada inscrita na OAB/RJ 185892, com escritório em São João de Meriti e atendimento em Araruama e online. Este texto é informativo e não substitui a análise do seu caso. [Conheça a advogada](/sobre-liliane-vernin/).

## Como conferir antes de assinar?

Use as opções do conferidor para receber explicações e próximas ações, sem enviar a minuta. Leia o guia e a comparação das modalidades para esclarecer os pontos indicados.

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Base legal: [Lei nº 8.245/1991, texto atualizado](https://www2.camara.leg.br/legin/fed/lei/1991/lei-8245-18-outubro-1991-322506-normaatualizada-pl.html). Conferência em 31/10/2026.

Dúvidas frequentes

## Perguntas que costumam surgir

O proprietário pode reajustar o aluguel quando quiser?

Não. O reajuste segue a periodicidade e o índice previstos no contrato, em geral uma vez por ano. Reajustes fora do combinado só valem se o inquilino aceitar ou se a lei autorizar.

Quem paga o IPTU do imóvel alugado?

Depende do que o contrato diz. A lei permite repassar o IPTU ao inquilino, desde que a cláusula esteja escrita. Sem a cláusula, a obrigação fica com o proprietário.

O inquilino pode fazer obras no imóvel?

O art. 35 admite disposição contratual em contrário sobre indenização e retenção de benfeitorias. Alterações internas ou externas exigem consentimento prévio e escrito do locador (art. 23, VI). Não presuma reembolso nem desconto unilateral.

O que fazer quando o inquilino não paga e não sai?

O caminho legal é a ação de despejo, que pode pedir o pagamento do que deve e a purgação da mora. Retirar o inquilino por conta própria, trocar fechaduras ou cortar serviços é proibido e gera risco de indenização.

Contrato de aluguel verbal vale?

A locação urbana pode ser verbal. A forma escrita facilita demonstrar prazo e obrigações, e algumas regras dependem de requisitos específicos, como o art. 46. Preserve recibos e comunicações.

O fiador pode ser cobrado antes do inquilino?

A ordem de cobrança depende das regras da fiança e do contrato, inclusive eventual renúncia ao benefício de ordem. Não se pode afirmar que primeiro é obrigatório esgotar a cobrança do inquilino.

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